zfv 6/2007

Die fortschreitende Globalisierung der Weltwirtschaft macht auch vor der Immobilienwirtschaft und der Wertermittlung nicht halt, so dass einheitliche internationale Wertermittlungsstandards gefordert werden. Vor diesem Hintergrund wird in dem folgenden Artikel eine Analyse nicht normativ geregelter Wertermittlungsverfahren in Relation zu den in Deutschland normativ geregelten Wertermittlungsverfahren durchgeführt. Wenn ein Sachverständiger, der eine Verkehrswertberechnung nach einem normativ geregelten Verfahren durchführen möchte, die notwendigen marktgerechten Daten von den zuständigen Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt bekommt und sich über die aktuell vorherrschende Situation auf dem örtlichen Immobilienmarkt, über die allgemeine wirtschaftliche Situation sowie die Lageverhältnisse informiert hat, kann er einen objektiven, markgerechten Verkehrswert ermitteln. Mit Schwierigkeiten verbunden ist es jedoch, eine Verkehrswertermittlung nach einem nicht normativ geregelten Verfahren durchzuführen, da keine einheitlich abgeleiteten Marktdaten für diese Verfahren zur Verfügung stehen. Ein Sachverständiger, der einen Verkehrswert nach einem nicht normativ geregelten Verfahren bestimmen möchte, ist auf seine eigenen, häufig subjektiven Untersuchungen angewiesen, wodurch es ihm schwer fallen wird, einen objektiven, marktgerechten Verkehrswert zu berechnen. Hingegen fällt es ihm mit den nicht normativ festgelegten Verfahren leichter, Investitionsentscheidungen zu treffen. Jedes Verfahren hat seine spezifischen Vor- und Nachteile sowie seine bevorzugten Anwendungsbereiche. Letztlich hängt das Ergebnis in allen Fällen weniger von dem Verfahren selbst als von dessen sachgerechter, marktorientierter Anwendung und den Eingangsdaten ab, denn das Ergebnis kann nur so gut sein, wie es die Qualität der Marktdaten zulässt.

Die Unternehmensflurbereinigung als gesetzliches Instrument zur Beschaffung des erforderlichen Grundeigentums für den Fernstraßenneubau sowie zur Vermeidung bzw. zur Behebung daraus resultierender landeskultureller Folgeschäden – rechtlicher und tatsächlicher Enteignungsvollzug – ist aus einer konkreten Initiative des Vermessungsrates beim Preußischen Kulturamt in Wiesbaden, Konrad Volland, im Jahre 1933 entstanden.

Im Zuge der Migration in das Amtliche Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) werden im Rheinisch-Bergischen Kreis die bisherigen amtlichen Flächenangaben, die aus dem Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) resultieren, durch die Flächeninhalte des Grundrissnachweises ersetzt. Dies erfolgt nach Abwägung der rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Voraussetzungen, wie sie sich insbesondere aus der integrierten Führung von Punkt- und Grundrissnachweis und der Art von Erstellung und Führung der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) ergeben. Es besteht die Überzeugung, die tatsächlichen Verhältnisse an Grund und Boden wirklichkeitsgetreuer abzubilden und damit die historisch bedingte Dualität von amtlicher- und sogenannter technischer Fläche zu beenden. Die Voraussetzungen, dass sich die Flächenangaben des Liegenschaftskatasters zweifellos verbessern, werden dargelegt. Das Innenministerium hat dem Verfahren zugestimmt. Bei dem Vorhaben sind ferner die Belange der Grundbuchführung und das Verfahren zukünftiger Fortführungen des Liegenschaftskatasters zu beachten.

Die topographischen und isostatischen Reduktionsmethoden sowie moderne Konzepte der Gravitationsfeldmodellierung wie z.B. die RTM (Residual Terrain Modelling)-Methode und die Remove-Restore-Technik (RRT) erfordern die Berechnung des gravitativen Einflusses von Volumenelementen, die üblicherweise durch Prismen dargestellt werden. Bei der terrestrischen oder flugzeuggestützten Gravitationsfeldbestimmung werden die Formeln für das Potential eines Massekörpers und die ersten Ableitungen benötigt, während die zweiten Ableitungen erforderlich sind, wenn man die Auswirkungen auf Gradiometriedaten, z.?B. im Rahmen der Gradiometrie-Mission GOCE (Gravity and Steady-State Ocean Circulation Experiment), betrachtet. Neben dem Quader können weitere Massenelemente wie das Tesseroid, die Punktmasse, die Massenlinie und die Massenschicht zur Massenmodellierung verwendet werden. Schwerpunkte dieses Beitrags sind die Reduzierung der Rechenzeit durch Optimierung der nummerischen Auswertung der Tesseroidformeln mittels Gauß-Legendre-Kubatur (3D) und die parallele Berechnung.

Im vorliegenden Beitrag bemüht sich der Autor um eine Gegenüberstellung neu entwickelter und in der Geodäsie gebräuchlicher Verfahren zur Bestimmung einer ausgleichenden Geraden durch eine zweidimensionale Punktwolke mit gemessenen – und daher mit Zufallsfehlern behafteteten – (x,y)-Koordinaten. Nach einer gewissen Systematisierung im EIV-Modell (EIV: Errors-in-Variables) wird besonders auf das Verfahren einer gewichteten TLS-Ausgleichung (TLS: Total Least-Squares) eingegangen und die Problematik einer geeigneten Gewichtswahl aufgezeigt.

Jahresinhaltsverzeichnis 2007