Zusammenfassung
Der vorliegende Beitrag fasst wesentliche Forschungsergebnisse aus der Dissertation von Goldschmidt (2022) zusammen und zieht Konsequenzen aus der Tatsache, dass sich die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt in den letzten Jahrzehnten tiefgreifend verändert haben. Kürzer werdende Nutzungszyklen von Immobilien, heterogene gesellschaftliche Entwicklungsprozesse, wachsende Anforderungen an die Stadtentwicklung, eine abnehmende Konstanz der rechtlichen Rahmenbedingungen verbunden mit zunehmenden Entwicklungsbrüchen und schwer zu kalkulierenden Ereignissen führen zu höheren Anforderungen an die Immobilienbewertung. Daraus ergab sich die Notwendigkeit der Berücksichtigung von künftigen Entwicklungen in der Wertermittlung und ihre Umsetzung im Wertermittlungsrecht. Die Regelung zu künftigen Entwicklungen wurde bisher in der Praxis allerdings nur zögerlich aufgenommen. Eine entsprechende empirische Auswertung belegt den Befund.
Künftige Entwicklungen unterscheiden sich von immobilienwirtschaftlichen Erwartungen grundsätzlich dadurch, dass diese über die Erwartungen, so wie sie bei der Verkehrswertermittlung der normierten Wertermittlungsverfahren bereits durch den gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt sind, qualitativ und quantitativ deutlich hinausgehen können. Besonders deutlich wird dies, wenn eine bisher »normale« Entwicklung nicht fortgesetzt wird bzw. nicht fortgesetzt werden kann.
Spezielle Instrumente, die mit Bezug auf künftige Entwicklungen einzusetzen sind, wurden analysiert und bewertet. Dies sind insbesondere Prognosen, Risikobewertungen, Szenarien, Entwicklungskorridore, Marktanalysen und SWOT-Analysen. Diese Instrumente haben entsprechend des jeweiligen Immobilientyps ihre Berechtigung. Durch die vorgeschriebene Berücksichtigung künftiger Entwicklungen sind gerade Prognosen oft erforderlich. Die ImmoWertV setzt der Berücksichtigung von Prognosen allerdings Grenzen. Die Berücksichtigung von Risiken ist bei künftigen Entwicklungen erforderlich.
Summary
This paper summarizes key research findings from Goldschmidt’s dissertation (2022) and draws conclusions from the fact that conditions in the land market have changed profoundly in recent decades. Shorter property uses cycles, heterogeneous social development processes, growing demands on urban development, a decreasing constancy of legal framework conditions combined with increasing development disruptions and events that are difficult to calculate lead to higher demands on property valuation. This has resulted in the need to take future developments into account in the valuation and to implement them in the valuation law. However, this regulation on future developments has so far only been taken up hesitantly in practice. A corresponding empirical evaluation confirms the finding.
Future developments differ from expectations in the real estate industry in that they can clearly exceed expectations in terms of quality and quantity, as these are already taken into account in the determination of the market value of the standardized valuation procedures through normal business transactions. This becomes particularly clear if a previously »normal« development is not continued or cannot be continued.
Specific tools to be used with reference to future developments were analyzed and evaluated. These are in particular forecasts, risk assessments, scenarios, development corridors, market analyses and SWOT analyses. These instruments have their justification according to the respective property type. Due to the prescribed consideration of future developments, forecasts in particular are often necessary. However, the ImmoWertV sets limits to the consideration of forecasts. The consideration of risks is required for future developments.
