Die Soziale Umlegung – ein Vorschlag zur Weiterentwicklung der Baulandumlegung zur Flächenbereitstellung für den sozialen Wohnungsbau

Theo Kötter, Frauke Rehorst

doi:10.12902/zfv-0244-2018

Zusammenfassung

Die aktuelle Wohnungsfrage stellt die Bodenpolitik und das Flächenmanagement vor neue Herausforderungen. Die erheblich gestiegenen Baulandpreise verhindern in zahlreichen Kommunen eine bedarfsgerechte Wohnraumversorgung, weil es an entsprechendem Bauland fehlt. Der rasante Anstieg der Baulandpreise erweist sich als gegenwärtig stärkster Treiber der Wohnkosten und beeinträchtigt zunehmend eine Versorgung weiter Teile der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum, wenn man dafür rd. 30 % des Haushaltseinkommens als vertretbare Grenze ansetzt. Angesichts unverminderter Zuwanderungen in die Städte sowie steigender Haushaltszahlen ist auch für die Zukunft von einer weiteren Zuspitzung des Wohnungs- und Baulandmangels auszugehen. Zugleich kommt es zu einer sozialräumlichen Segregation in den Städten und Gemeinden. Baulandentwicklungsstrategien haben daher zwei Herausforderungen zu bewältigen: Zum einen geht es um die Bereitstellung von ausreichendem Bauland für bezahlbares Wohnen und zum anderen um die Entwicklung von sozial gemischten Stadtquartieren. Vor diesem Hintergrund wird das bewährte Instrument der Baulandumlegung hinsichtlich seiner Potenziale zur Bewältigung dieser Herausforderungen auf den Prüfstand gestellt. Nach einer Analyse der aktuellen Flächenbereitstellungsmöglichkeiten wird ein Vorschlag für eine »Soziale Umlegung« unterbreitet, die eine bedarfsgerechte und effektive Flächenmobilisierung für den sozialen Wohnungsbau ermöglicht.

Summary

The current housing question poses new challenges for land policy and land management. The considerable increase in building land prices prevent a need-based housing supply in many municipalities because there is a lack of appropriate building land. The rapid increase in building land prices is proving to be the strongest driver of housing costs at present, and is increasingly affecting the supply of affordable living space for large parts of the population, if around 30 % of household income is set as a reasonable limit. In view of undiminished immigration into the cities as well as rising budget figures, a further escalation of housing and building land shortages is expected for the future as well. At the same time the cities and communities are becoming socially segregated. Therefore building land development strategies have to cope with two challenges: On the one hand, the provision of sufficient building land for affordable housing and on the other hand the development of socially mixed urban neighborhoods. Against this background, the proven instrument of land readjustment will be tested with regard to the possibilities and limits to overcome these challenges. After an analysis of the current options for the provision of land, a proposal for a »Social Readjustment« will be made, which will enable a need-based and effective land mobilization of land for social housing.