Zusammenfassung
Gegenstand dieser Publikation ist die Frage, inwiefern durch ein multivariates Polynom, welches Preisänderungen durch entfernungsabhängige Parameter beschreibt, eine Objektivierung der Bestimmung von Bodenrichtwerten erreicht werden kann. Die Entfernungen werden durch Fahrzeiten modelliert. Dabei erfordert insbesondere die Erfassung der Fahrzeiten mit dem ÖPNV einen erhöhten Aufwand. Für die Anwendbarkeit des Algorithmus müssen die Bodenrichtwerte in einer annähernd radialen Struktur mit zunehmender Zentrumsentfernung abnehmen. Die ersten Ergebnisse der multiplen Regression zeigen, dass der Einfluss der Entfernungsparameter zum Zentrum so groß ist, dass die weiteren Entfernungsmessungen bezüglich der Schulen und der Grundversorgung zu keiner qualitativen Verbesserung des Algorithmus führen. Im betrachteten Beispiel war sogar letztlich die Fahrzeit mit dem ÖPNV so dominant, dass alle anderen Einzelparameter keinen signifikanten Einfluss hatten. Der Einfluss der Infrastruktur ist durch den Gutachterausschuss nach sachverständigem Ermessen anzubringen. Insgesamt liefert der Algorithmus unter Berücksichtigung der Genauigkeitssituation bei der Bodenrichtwertermittlung überzeugende Ergebnisse. In den Teilorten, in denen Bodenrichtwerte mit hoher Qualität vorliegen, wird deren Höhe durch das multivariate Polynom sehr gut modelliert. Allgemein wird man nicht immer exakt den vom Polynom ermittelten Wert einführen können, aber der Algorithmus gibt eine sehr wichtige Argumentationshilfe zur begründeten Erhöhung oder Absenkung des BRW bzw. zu dessen Festlegung, wenn die vorhandenen Kaufpreise innerhalb einer Zone eine große Streuung aufweisen oder keine Kauffälle vorliegen.
Siehe auch zfv 2/2015 (Hendricks, Teil 1).
Summary
The topic of this paper is the question to what extent may be achieved an objectification of determination of standard land values by a multivariate polynomial which describes price changes by parameters depending on distance. The distance is modeled by travel time. Especially the registration of travel time by public transport demands big effort. There must be an almost radial structure of decreasing standard land values with increasing distance to the city center for the applicability of the algorithm. First results of the multiple regression demonstrate the big influence of the distance to the city center, so that further distances to schools or basic services do not lead to a qualitative improvement of the algorithm. In the considered example, the travel time by public transport was even so dominant that all other particular parameters had no significant influence. The influence of infrastructure has to be considered by the committee of valuation experts by means of professional discretion. The algorithm provides convincing results taking into account the precision of stand land value estimation. The level of standard land values is very good modeled by the multivariate polynomial, if there are high quality standard land values. Generally, it will not be always possible to adopt the exact result of the calculation, but the algorithm provides very important arguments for the justified raise or reduction of standard land values or to its definition, respectively, if the dispersion of existing buying prices is too big or if there are no buying prices.
See also zfv 2/2015 (Hendricks, Part 1).
