Zusammenfassung
Der Verkehrswert von bebauten oder unbebauten Grundstücken wird von vielen wertbestimmenden Faktoren beeinflusst. Durch Gesetze, Verordnungen und Richtlinien sorgt der Gesetzgeber für eine bundeseinheitliche Vorgehensweise bei der Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken. Darüber hinaus steht der Fachpraxis eine Reihe von Standardwerken zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken zur Verfügung. Bei der Betrachtung der wertbestimmenden Einflussfaktoren von Grundstückswerten hebt die Fachliteratur die Lage als den wichtigsten Einflussfaktor hervor. Der Einflussfaktor Lage subsumiert wiederum viele weitere Faktoren. Die Lage beschreibenden Faktoren können in klein- und großräumig (Mikro- und Makrolage) unterteilt werden. Die Fachliteratur bezeichnet die Verkehrs-, Nachbarschafts-, Wohn- und Umweltlage als wertbildende Einflüsse der Mikrolage.
In dieser Forschungsarbeit wird der Einfluss von Straßenverkehrslärm und Ortsumgehungsstraßen auf Grundstückswerte in Ortslagen untersucht und quantifiziert. Die Ergebnisse werden der Fachpraxis in einer eigens aufgestellten Anwendungshilfe für die Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstückes bereitgestellt. Kern dieser Forschungsarbeit bildet eine Expert*innen-Befragung nach der Delphi-Methode. Die Delphi-Methode hat ihre Ursprünge in den Sozialwissenschaften und bedient sich der »Schwarmintelligenz« von zuvor ausgewählten Expert*innen für die Quantifizierung oder Qualifizierung von Parametern wie beispielsweise dem Einfluss von Straßenverkehrslärm oder Ortsumgehungsstraßen auf Grundstückswerte in Ortslagen. Die Ergebnisse aus der Expert*innen-Befragung werden im Anschluss durch Bodenrichtwertuntersuchungen in verschiedenen Untersuchungsgebieten in Niedersachsen sowie durch Heranziehung zweier Ansätze der nationalen Fachliteratur validiert.
Die Anwendung der Delphi-Methode im Themenfeld der Verkehrswertermittlung hat zu guten Untersuchungsergebnissen geführt. Die Delphi-Methode stellt daher für die Aufgabenfelder der (Oberen) Gutachterausschüsse für Grundstückswerte eine gute Alternative zu statischen Verfahren wie beispielsweise der multiplen (linearen) Regressionsanalyse bei der individuellen Bewertung von Wertermittlungsobjekten dar. Insbesondere in sogenannten kaufpreisarmen Lagen (räumlich begrenzte Gebiete mit wenig oder keinen Grundstückstransaktionen) kann eine Expert*innen-Befragung nach der Delphi-Methode eine gute Alternative zu einer klassischen Regressionsanalyse anbieten.
Summary
The market value of developed or undeveloped properties is influenced by many value-determining factors. Through laws, ordinances and guidelines, the legislator ensures a standardised nationwide procedure for determining the market value of properties for professional practice. In addition, there are a number of references available to professionals for determining the market value of properties. When considering the factors influencing property values, the specialist literature emphasises location as the most important influencing factor. The location factor can in turn be subsumed by many other factors. The factors describing location can be divided into small and large-scale (micro and macro location). The specialist literature describes the traffic, neighbourhood, residential and environmental situation as value-forming influences of the micro-location.
This research project aims to analyse and quantify the influence of road traffic noise and bypasses on property values in urban areas. The results will be made available to practitioners in a specially developed application aid for determining the market value of a property. The core of this research work is an expert survey based on the Delphi method. The Delphi method has its origins in the social sciences and uses the »swarm intelligence« of previously selected experts to quantify or qualify parameters such as the influence of road traffic noise or bypasses on property values in urban areas. The results from the expert survey are then validated by means of standard land value analyses in various study areas in Lower Saxony and by drawing on two approaches from the national specialist literature.
The application of the Delphi method in the field of market value assessment has led to good research results. The Delphi method is therefore a good alternative to static methods such as multiple (linear) regression analysis in the individual valuation of properties for the tasks of the (higher) expert committees for property values. Particularly in so-called low-price locations (spatially limited areas with few or no property transactions), an expert survey using the Delphi method can offer a good alternative to a classic regression analysis.
