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Analyse nicht normativ geregelter Wertermittlungsverfahren

Dieser Beitrag ist in der zfv 6/2007 erschienen.

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Zusammenfassung: 

Die fortschreitende Globalisierung der Weltwirtschaft macht auch vor der Immobilienwirtschaft und der Wertermittlung nicht halt, so dass einheitliche internationale Wertermittlungsstandards gefordert werden. Vor diesem Hintergrund wird in dem folgenden Artikel eine Analyse nicht normativ geregelter Wertermittlungsverfahren in Relation zu den in Deutschland normativ geregelten Wertermittlungsverfahren durchgeführt. Wenn ein Sachverständiger, der eine Verkehrswertberechnung nach einem normativ geregelten Verfahren durchführen möchte, die notwendigen marktgerechten Daten von den zuständigen Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt bekommt und sich über die aktuell vorherrschende Situation auf dem örtlichen Immobilienmarkt, über die allgemeine wirtschaftliche Situation sowie die Lageverhältnisse informiert hat, kann er einen objektiven, markgerechten Verkehrswert ermitteln. Mit Schwierigkeiten verbunden ist es jedoch, eine Verkehrswertermittlung nach einem nicht normativ geregelten Verfahren durchzuführen, da keine einheitlich abgeleiteten Marktdaten für diese Verfahren zur Verfügung stehen. Ein Sachverständiger, der einen Verkehrswert nach einem nicht normativ geregelten Verfahren bestimmen möchte, ist auf seine eigenen, häufig subjektiven Untersuchungen angewiesen, wodurch es ihm schwer fallen wird, einen objektiven, marktgerechten Verkehrswert zu berechnen. Hingegen fällt es ihm mit den nicht normativ festgelegten Verfahren leichter, Investitionsentscheidungen zu treffen. Jedes Verfahren hat seine spezifischen Vor- und Nachteile sowie seine bevorzugten Anwendungsbereiche. Letztlich hängt das Ergebnis in allen Fällen weniger von dem Verfahren selbst als von dessen sachgerechter, marktorientierter Anwendung und den Eingangsdaten ab, denn das Ergebnis kann nur so gut sein, wie es die Qualität der Marktdaten zulässt.

Zusammenfassung: 

The progressing globalization of the world economy does not stop at asset valuation. This results in the request for consistent asset valuation standards. In this context an analysis of non standardized asset valuation methods in contrast to the standardized asset evaluation methods will be demonstrated in the following article. Precondition for this analysis is the background and definition of every method and its components. An expert will easily be able to calculate an objective appropriate current market value without means of a standardized method. Therefore the following information has to be provided: necessary market-driven data on the part of the responsible Board of Expert Valuers, current situation of the local real estate market, general economic situation as well as all geographical conditions. However, it is difficult to develop an intuition for the non standardized current market value calculation since no consistent market data are available to establish the basis for this valuation. An expert who wants to calculate the current market value by means of a non-standardized method depends on his/her own subjective investigation which hinders him/her from calculating an objective and appropriate current market value. However, by means of non standardized methods it is easier to make investment decisions which, in turn, would not be feasible by using the standardized method. It will be shown that every method has its specific advantages and disadvantages as well as preferred application areas. Not every method can be applied in every case, either standardized or non-standardized. Finally, in every case the result depends less on the method itself but on its appropriate and market oriented implementation as well as on the input data. Thus the result can only be as good as the supplied data.